房屋买卖
一、购买商品房
1、选购商品房时如何鉴别出可靠的开发商？
房地产开发公司虽然从表面上看没有太大差别，但实际上国家将房地产开发公司按资质划分为4个等级，从4级到1级等级越来越高。购买开发商开发的商品房时，首先应选择资质等级高的开发商开发的楼盘，因为资质等级越高，意味着开发商进入房地产行业时间越长，成功开发楼盘的经验更丰富，资金也更为雄厚，不容易发生资金链断裂而致使楼盘变为烂尾楼的情况。因此，资质等级高的开发公司相对比较可靠。
2、作为普通购房者，什么样的商品房楼盘可以购买并能把风险降到最低？
购买商品房时一定要看五证，即《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。只有五证齐全，才表示该商品房项目手续完备，购房者的权益才能得到保障。五证不全的商品房项目，购房者在购买时将面临着较大的风险。
即使五证齐全的商品房楼盘，购房者在购买时也并不是完全没有风险。这时不能只听售楼人员的介绍，还应该要求开发商出示整个小区的规划图（必要时可到规划部门查询），确认小区内各楼宇的位置和间距，同时还应当到建房工地看看相关商品房的建设情况，形象进度越大，购房者所面临的风险也就越小。建议购买五证齐全并且主体工程已经封顶的楼盘，这样才会尽可能地降低购房者的风险。
3、签订订单或认购书的过程中应注意哪些问题？
购房者在选到心仪的商品房后正式购买商品房前，开发商一般都会先让购房者交纳定金，并签订订单或认购书。购房者在签订订单或认购书时应特别慎重，认真阅读订单或认购书中的内容，特别是其中对双方违约责任的约定。这时双方虽然并未签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，但签订了订单或认购书，就意味着双方订立了购买商品房的预约合同。如购房者签订订单或认购书后不能按约定的时间期限交纳房款，或准备按揭买房的购房者无法得到银行的贷款，这时购房者就面临着开发商将所订的商品房转售他人，并没收定金等违约责任。因此，一次性付款购买商品房的购房者应特别注意订单或认购书中的付款时间，而按揭贷款买房的购房者应在订单或认购书中对不能获得银行贷款时如何处理作出相应约定，以免发生不应有的风险。
4、如何签订《商品房买卖（预售）合同》？合同内容中的哪些部分要特别加以注意？
首先，购房者应尽量将签订《商品房买卖（预售）合同》的时间延后，签订合同的时间越靠后，商品房的工程进度越大，购买的风险就越小。采用按揭贷款方式购买商品房的购房者，还能延缓偿还贷款的时间。
其次，在签订《商品房买卖（预售）合同》时，购房者一般都比较注重合同中商品房的房号、面积、公摊、价款、交房日期等重点内容，而对面积误差的处理方式、合同双方的违约责任以及合同附件（房屋平面图、交房标准、补充协议）等内容不够关注。但恰恰这部分购房者容易忽视的内容往往会发生争议。因为实践中存在着开发商私自变更交房标准，在补充协议中更改双方权利义务，加重购房者的违约责任，减轻自己违约责任的行为。因此，作为购房者，必须要认真审查并确认房屋平面图和交房标准与开发商的宣传是否一致，补充协议中对双方权利义务的约定与主合同是否一致，违约责任是否对等。
另外，一套舒适的商品房，除了房屋内部的设施完备齐全，小区内的配套设施也十分重要。实践中有部分开发商，实际交付的小区配套设施与其在房屋销售过程中对配套设施的宣传并不一致，从而大大影响了小区的居住舒适度。这就要求购房者在签订《商品房买卖（预售）合同》时，对小区配套设施进行约定，如果开发商拒绝在合同中加入相关内容，购房者可保留开发商出示的相关广告宣传资料，这些资料可以作为购房者向开发商索赔的依据，从而达到保护购房者权益的目的。
5、收房和装修过程中应该注意些什么？
开发商在向购房者交付商品房时，应同时交付两书，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者应核对《住宅质量保证书》中的保修范围和时限，并根据《住宅使用说明书》中的内容进行装修。如果购房者不按《住宅使用说明书》中的内容装修和使用，一旦发生房屋质量问题，很有可能会被开发商以违规装修改变房屋结构为由，拒绝承担保修责任，使自己的权益无法得到保障。如果同时给其它业主造成损失，还可能承担相应的赔偿责任。
6、购买小区内的车位应该注意哪些问题？
小区内的车位一般有两种，一种是开发商自建的车库或车位，另一种是占用小区内公共道路或其他场地用于停放汽车的车位。第一类车位购房者可以放心购买。但第二类车位，其所有权属于全体业主共同所有，开发商无权对这部分车位附赠、出租和出售，购房者即使与开发商签订了协议并缴纳了车位款，权益也不一定能够得到法律保护。因此，在购买小区内的车位或车库时，一定要弄清车位的性质。
另外，小区的车位、车库应当首先满足业主的需要，开发商不能随意将小区内的车位卖给业主以外的人。
二 手 房 买 卖
1、房主卖房前应做好哪些准备工作？
（１）、应尽量将房屋的有关产权证书（如《房屋所有权证》《国有土地使用证》等）办理齐全。
（２）、与他人共有的房屋（如夫妻共有、家庭共有、合伙共有等）应征得房屋共有人的同意，必要时让共有人出具书面的《出售同意书》。
（3）、如出售未成年人名下的房屋，则应先到公证处办理是为了未成年人利益（教育、医疗等）而处置其财产以及监护关系的公证。
（4）、如出售公司或其他单位的房产，出售前应取得公司或单位同意出售该房产的决议性文件。
（5）、如出售有租客承租的房屋，应先征询承租人的购买意向，如承租人无意购买，可让其出具书面的《放弃优先购房声明书》。
2、房主不能亲自办理房屋出售事宜应怎么办？
（1）、如房主在外地或工作较忙，无法亲自办理售房事宜时，可委托他人或房屋中介机构代为办理售房事宜，委托他人代办的，应到公证处办理委托公证。
（2）、如房主在国外，欲委托他人或房屋中介机构办理售房事宜，则应先在国外公证机构做委托公证，并经我国驻该国使领馆认证，或者履行我国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。
（3）、委托事项一定要详尽，应包含房屋的状态、房号以及交易中代理人的所授权限等。
3、按揭房应怎么办理售房事宜？
（1）、提前向银行咨询提前还贷的流程和时间，并打印房贷还款情况详单备用。
（2）、因我国法律规定银行贷款不能转按揭，如自己有能力清偿按揭借款，可提前按银行流程一次性还贷，将房产解押。
（3）、如无力提前还贷，可以与买方在合同中约定，由买方先付部分房款用于卖方清偿按揭借款，待银行解押后买方再交清剩余房款并办理房产过户手续。
4、卖方委托房屋中介应注意的事项？
（1）、应寻找有《营业执照》、管理规范、品牌好、口碑好、门店多、承诺不收看房费、不赚差价的中介机构。
（2）、在没有签订《买卖协议》前，不要将房产相关证件交给中介机构，避免因其他原因不想委托出售时，中介机构不退还相关证件。
（3）、中介成功后，要尽量与买方当面签订《买卖协议》，避免中介机构赚取房屋差价。
（4）、尽量不要有“跳单”行为。委托中介机构代理卖房时，由于买卖双方互不了解，中介机构从信息发布、看房、到谈判、签约，都付出了较大努力，此时只要中介机构没有欺诈行为，委托人就应继续委托中介机构办理，而不能为了不交中介费而越过中介机构与买方直接交易，这样不但有违诚信，一旦被中介机构发现，将面临支付双倍中介费的违约责任。此外，由于房产过户手续繁琐，有中介协助可以减少过户中的许多纠纷，避免出现其他不可预测的风险。
5、买方购房应注意哪些问题？
（1）、了解房屋信息。了解该房的性质（如商品房、房改房等）、座落、面积、楼号房号等信息。
（2）、要查看相关证件。查看房主的《房屋所有权证》《国有土地使用证》《产权界定卡》（房改房有《产权界定卡》）；看有无其他产权共有人；如没有以上产权证件，询问清楚是什么原因没办，能否办全，何时能办全等。
（3）、要查看卖方《身份证》或《委托书》，确认卖方的《身份证》《委托书》与上述产权证件记载的名字等信息是否一致。
（4）、了解该房有否被抵押、查封等情况，什么原因被抵押、查封的，能否解押解封。抵押、查封的房产在没有解押或解封前是不能出售的。
（5）、了解清楚该房是否有租客，租约什么时间到期，租客对承租房屋是否有购买意向（在同等条件下，租客对承租房屋有优先购买权）。
（6）、如购买的是单位出售给职工的福利房（房改房），应向原出售单位了解该房能否对外出售，原出售单位是否有优先购买权等情况。
（7）、如购买的是经济适用房，则要向当地房管部门咨询经济适用房上市交易政策，以确定该经济适用房能否上市交易。
（8）、了解该房是否有按揭贷款及贷款期限、数额、方式。了解房主是否有能力提前还款。如房主不能还款，买方可在合同中约定先支付部分房款，用于卖方偿还银行按揭借款，待银行解押后再支付剩余房款。
（9）、如需在办理房产过户手续前交房款的，在交款前一定要持该房产相关证件原件到房管部门检验该有关证件的真实性后再办理交款手续；如检验时间与交款时间间隔超过房管部门规定的检验结果有效期，则需重新检验。
6、买方委托房屋中介注意事项？
（1）、应寻找有《营业执照》、管理规范、品牌好、口碑好、门店多、承诺不收看房费、不赚差价的中介机构。
（2）、买方在与卖方没有达成协议前，不要将房款交给中介机构；避免交款而买不到房或中介机构将房款挪作他用的风险。
（3）、中介成功后，应要求与卖方当面签订《买卖协议》，以避免中介机构赚取差价。
（4）、房款不要一次性付清，要剩余部分款项待过户或交房时再付清，以防出售人不积极协助办理过户或交房手续。
（5）、如双方缺乏信任基础，或交易额过大，可以通过银行资金监管账户转款。该账户可以设定持过户受理凭证或过户后的新房产证取款的制约条件，以避免交款后买不到房的风险。
（6）、要及时办理过户手续，避免因市场价格变动卖方悔约而不予办理过户手续。一定不要怕负担过户税费而迟延过户，否则，以后可能因找不到出售人，或出售人出国、死亡等情况而无法办理过户手续。
（7）、尽量不要有“跳单”行为。委托中介机构代理买房时，由于买卖双方互不了解，中介机构从找房、看房、到谈判、签约，都付出了较大努力，此时只要中介机构没有欺诈行为，委托人就应继续委托中介机构办理，而不能为了不交中介费而越过中介机构与卖方直接交易，这样不但有违诚信，一旦被中介机构发现，将面临支付双倍中介费的违约责任。此外，由于房产过户手续繁琐，有中介协助可以减少过户中的许多纠纷，避免出现其他不可预测的风险。
7、双方签订《买卖协议》应注意哪些问题？
（1）、要明确房屋售价以及过户税费承担方式。特别是税费承担问题，因大多数买卖双方均不知应负担什么费用，约定不明时双方容易产生纠纷。
（2）、明确房款交付方式及时间。避免因一方拖延而使协议得不到履行。
（3）、明确房屋过户及交房时间。以督促双方办理过户及交房手续。
（4）、明确违约金的数额。避免出现纠纷时，因违约金数额不明而得不到法院的支持或执行。
（5）、尽量不要签订“阴阳合同”，即为了避税而签订高低两个价格的买卖合同，将低价格的合同拿到房管部门过户，实际执行高价格的合同。双方一旦出现纠纷进行诉讼，可能会被判决按过户合同处理。有时双方签过买卖合同到房管部门过户时，房管部门会要求重新签一份格式合同，如重签的格式合同与先前的实际合同不符时，应在实际合同中注明“如过户合同与本合同有不一致时，均以本合同内容为准”等字样。
（6）、应互留对方的身份信息资料（如《身份证》复印件），以便出现其他问题时可以找到对方。
8、买方“签约”需特别注意的问题有哪些？
（１）、应尽量购买产权证件齐全的房子，以方便过户，且无后顾之忧。
（2）、如待售房屋有产权共有人，一定要让共有人在买卖协议上签字确认，或另行出具《共有人出售同意书》。以避免协议达成后，共有人以不知情为由悔约。
（３）、尽量不要借用别人的名义和资格去买房，以避免将来发生纠纷而要不回来房屋。
（4）、如购买房屋有附带物品，要求卖方附列物品清单。
9、过户所需资料和注意问题有哪些？
（1）、携带资料：
①买卖双方带《身份证》原件以及复印件，代理人应携带《身份证》和《委托书》。
②卖方带《房屋所有权证》《国有土地使用证》《产权界定卡》（商品房无《产权界定卡》）原件。婚后共同财产出售另带《结婚证》原件，个人房屋出售另带《单身证明》原件。
（2）、需买卖双方或代理人亲自到场办理过户事宜。
如在此之前没有到房管部门检验过该房产有关证件的真实性或检验时间间隔超过房管部门规定的检验结果有效期，应先到房管部门的核证窗口检验相关产权证件的真实性后再办理过户手续。
（3）、税费项目：
①卖方需负担主要税费项目为营业税、个人所得税、交易服务费、土地出让金（经济适用房和房改房）；
②买方需负担主要税费项目为契税、交易服务费、过户
费、工本费。
因政策变化，税费项目及数额会经常变化，具体征收项目及数
额请向当地房管部门咨询。
③买卖双方可协商税费负担数额、方式。
10、“交房”注意问题有哪些？
（1）、双方按物品清单共同点验物品并签字确认。
（2）、结清物业、水、电、暖、网等费用。可查看交费单据、共同确认水、电表读数，或共同到各管理单位结清相关费用。
（3）、办理物业、水、电、暖、网等的变更手续，避免造成将来缴费不便。
（4）、迁移户口，以免给将来落户或子女上学等带来不便。