房屋租赁

1、出租方如何挑选租客？

（1）出租住宅时，应尽量找有固定工作、稳定收入、爱惜房屋、无不良嗜好的承租者。

可查看其身份证、工作证等能够证明租客身份、工作或收入情况的有关证件，并复印留存。

（2）出租办公房（写字间）时，应尽量选择有经济实力、内部管理规范的公司或素质高、有经济实力、有经营经验的经营者。

（3）出租营业房（商铺）时，应尽量寻找有经济实力，能长期经营、有前景的承租方。并明确租赁用途，租给需要进行装修、添附的承租方一般问题不大。

（4）租赁厂房、场地时，同出租办公室和商铺一样考察承租方。

（5）不要出租给经营有环境污染项目的承租者，以免影响房屋质量和邻里生活。

2、承租方如何挑选租赁房屋？

    （1）查看房主《身份证》和《房屋所有权证》，查看房主姓名等登记信息是否一致，以确定房主身份。

（２）如承租他人转租的房屋，应经亲见房主并征询原房主书面许可，避免因房主不同意转租事宜而造成不必要的损失。

3、双方签订《租赁协议》应注意哪些问题？

（1）居住用房，第一次签约租期不宜过长。双方互不了解，一旦将来相处不好，提前解约会给双方带来损失。

第二次续约，应尽量订立长期租赁合同，租期长会减少出租人重找租客时房屋闲置的租金损失，同时也可减少承租人搬家的麻烦和租金上涨的损失。

（2）办公及营业用房。应尽量签订长期租赁合同，以降低出租方房屋空置的风险和承租方频繁更换营业场地而带来的麻烦。

长期租赁时，租金可选择按比例或金额逐年递增的方式支付。

（3）明确约定租金中所包含和未包含的税费的承担方式。以避免出现税费负担争议而影响协议的履行；

（4）明确约定双方的续约方式。以便期满续约时，双方能简便手续和有心理准备，并保障承租人的优先承租权。

（5）明确约定违约处置办法以及违约金计算办法或数额。以便双方出现纠纷时，可以及时解除合同或主张索赔；如出租方违约收回房屋时，可约定剩余年限每月的违约金标准等。

（6）签约后应互留签约人身份证复印件或营业执照复印件备用。

4、出租方签订《租赁协议》应特别注意哪些问题？

    （1）一定要明确房屋租赁用途，以将房屋的使用控制到合理范围之内，不能任由承租人随意使用。

（2）如有附带的物品，应列明清单或另签移交表，在签订租赁合同时，可收取适当的押金；退房时，如物品无人为损坏，再予退还押金。

（3）如需要重新装修或大面积装修，可约定装修方案应经出租方书面确认、装修的时间安排、破坏房屋质量的违约责任等。以避免影响房屋安全及周围邻居的休息。

（4）一定要约定非经房主书面同意，不得转租的内容，以防承租人转租，造成房屋失控或产生其他纠纷。

5、承租方签订《租赁协议》应特别注意哪些问题？

（1）约定租金交纳方式时，应尽量写明租金交纳宽展期，宽展期内承租人可以支付租金利息，但出租人不得解除合同，宽展期满仍不交租的，出租人方可解除合同。

（2）要约定出租人应提供配合的附加条件。如供水、供电、通行、设置标牌或设施等，以保证租赁物的正常使用。

（3）要明确约定合同到期后添附物品及装修残值的归属以及处置与作价方式。避免租期到期后因约定不明而造成损失。

（4）要尽量约定续签合同优先权，否则，期满后续租不一定能够得到同意。

（5）一定要严格出租方随意解除合同的违约责任，以防出租人擅自违约。如剩余年限定额支付违约金，赔偿搬家损失（固定数额）、装修损失（固定数额）等。

6、交接房应注意哪些问题？

   （1）列附带物品清单，共同点验物品并签字确认。

   （2）结清以前物业、水、电、暖、网等费用。可查看交费单据或共同到各管理单位结清，一时不能结清的，应做好抄表记录，双方确认，费用可在租金中抵顶。

（3）加强日常监管

交房后，房主应经常去出租房屋内核查，查看租客是否按约定租赁用途使用房屋，是否擅自改变房屋结构，是否爱惜房屋，是否转租，是否有其他不当行为等。